用中国方式吃饭,用纽约方式做生意

2018-08-20 11:33:15 61

       随着全球经济的滑坡,国内的房地产行业也走过了黄金时期,进入了下坡阶段,有不少的企业和个人投资者将目光转向了国外。如何投资海外房产? 该投哪些类型的房地产?未来趋势又是怎么?这都是企业和个人投资者所考虑的问题。

  近期,中国著名企业家,万通集团创始人,御风资本(F&E)董事长冯仑先生,在由世贸通财富俱乐部举办的“2017美国投资高峰论坛”上为投资者重点讲述了投资美国房地产的四个关键问题。

  1、投什么?

  在他看来,从今天的角度看,除了在美国极少数的物业形式,如火葬场、监狱、主题公园没有投之外,大部分领域中国投资者都有投。

  最初是比较小的住宅单位,现在是整栋的住宅开发,甚至是成百上千单位的社区开发,这种开发已经是中国地产商在美国投资的主要形式,比如绿地,在纽约边上有一个非常大的项目,就是把中国经验搬过去在美国投资。

  还有,投资写字楼。比如:复星、搜狐在纽约投资的一个大的办公楼;中国还有其他大的机构在洛杉矶都有买办公楼。另外,还有投资酒店的,也有很多人投资物流仓储、投资大型综合建筑的。这些投资已经遍布各种各样的物业形式,而不仅仅是早期的住宅单位。

  从个人来说,投资住宅的比较多;但是从机构来说,投资非常全面。目前,投资范围非常广,涉及到美国各行各业包括购物中心、学生公寓、度假设施等。

  所以,投什么已经无法回答。投一切。

  2、谁在投?

  央企是巨大项目的投资主流,包括跟很多房地产相关的配套设施,这都是央企在投,除了美国,英国也是这样的。比如:中投是一家重要的投资机构,他们在美国收购一些现成的办公楼,还有包括中介及一些大型机构。

  其次,是民间大型机构,包括以下四类:

  一类:开发类企业。最有代表性的是万科。万科是全球最大的住宅公司,一年交促客户20万套,美国曾经销量第一的是Pulte Homes公司,曾经卖出超过10万套,万科在美国现在有将近10个项目在做,且销量非常好。

  二类是:绿地等一些国内规模小的开发商。

  三类是:金融机构在投。

  四类是:私人投资。投资者出于四种目的:孩子上学;度假需求;资产配置;特殊目的需求。特殊需求的,如:某一个专员拿了一些不该拿的钱要把它藏起来,也可能是在境外买房子,这些人也是海外投资房地产的重要来源。但今后不行了,因为美中要交换信息,另外国内会交换财产,所以这个不会再是投资房地产的主要目的。

  居民老百姓仍然是投资房地产的一个巨大群体,每年通过移民的方式,私人银行的方式,还有置业顾问等多种渠道,在美国投资不动产。

  3、怎么投?

  首先,从开发角度来说,美国人完全不知道中国人是怎么投资的。所以说怎么投资美国房地产?中国的经验在美国确实遇到很大挑战。正因为如此,现在,做开发的公司到美国做房地产采取了另外的方法,如万科在美国和Tishman、汉斯合作,然后按照美国的开发模式在旧金山、纽约来做房地产。

  美国的开发商分为三类:第一类,是传统私人家族开发商。这一类跟我们国内私人家族比较像,就是有钱买地慢慢盖楼,再出租。第二类,如在美国上市的rice等一些开发机构。rice基本是买一些有租赁的,租金很好的一些物业,然后上市。第三类,收费开发商。这些人自己出钱很少,但本事很大,像Related,Donald Trump,他们不出钱,有品牌,但他们能把项目开发好,你要额外付一些费用,他们可能在融资上帮你。最后他们在建设上要你出钱,销售上分成,在资产处理有分账,但你什么都不用管,只要出钱。比如:万科和Tishman,就是这样做的,他们一人一半股份,但所有管理权都交给Tishman,他收融资费、建设费、资产管理费,这个方式很顺利,所以万科在美国做了一个很好的榜样。

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在美国做生意,不能用中国开发商的经验去做。美中两国是地球的两端,所有的事情都是反着的。就拿一个中国传统来说,比如,纽约人开晚会,女士要穿礼服露肩膀。中国叫非礼,美国叫礼服。这是完全不同的文化和方法。所以万科可以成功,星源地产也很成功,因为他们用了大量美国当地开发团队来做。

  第二类是:基金投资方法,包括EB5方法、私募。

  第三类是:纯金融投资。也是纯财务性投资,买优质物业,出租率非常高。

  第四类是:复星的投资方法,就是买一个旧的物业,经营,出租,再重新改造再出租,是一个长的路径。在美国做这样大型高端写字楼,不是绿色概念很难招租,里面要经营的商业、俱乐部等,都要重新规划,是一个大项目。这种方式复星运作的很好,原因是用对了美国当地团队。

  第五类是:买地。一些企业家去买地,如高尔夫球场。美国的地有永久使用权,“永久”二字,对中国人充满了吸引力,充满了向往。所以在这种情况下,中国有大量的人在美国买地,这些地也不一定能建房地产,但未来有可能改变。

  总之,怎么投,除了央企,他们是属于钱多,闭着眼睛大胆投,怎么投都是投;民营投资有很多投法外,但总体来说,一定要跟本地的企业、本地的团队、本地的规则,很好的结合,而且要按照本地方法去做。就像我第一次见到世贸7号楼的老板,我们一起吃饭,最后我们达成一致:用中国方式吃饭,用纽约方式做生意。

  其实怎么投资纽约,投资美国,只能是吃中餐,做美国生意,按美国方式做生意,最后才能获得法律保护,获得预期的投资收益。

  4、结果怎样?

  纵观20年以来发生的各种各样的变化,中国在美投资的结果是:春节过年这些朋友最多的地方已经不再是北京、三亚,而是在纽约、东京、伦敦这些地方,因为他们都投了不动产,所以下一轮看投资的结果,就看过年的时候,用微信呼一下,哪里人多,那个地方就能赚钱,大家去那投资就没错。这个地方现在显然纽约排第一,加州第二,还有洛杉矶、旧金山、波士顿、西雅图、夏威夷等地方。就是在通讯集中地看,哪里出现的人多,那个地方第一能挣钱,第二挣到钱,第三还想挣钱的人都在那儿。

  同时川普总统有三件事情吸引我们过去投资美国:第一减税、第二简化监管、第三加强基建。美国基础设施有很大的空间,在100年以前,美国基础设施比中国好太多,但近几十年,美国忽视了基础设施,重视了科技创新。因此基础设施需要加强,这对中国投资者来说是一个机会。按中国式思维,基础设施到位了,房地产就会好点。

  冯仑先生认为,未来我们有很多机会投资美国房地产,而且无论是哪种方式,只要你吃中国饭,按纽约方式做事,用美国方式做生意,你就一定会达到你的预期,成为一个聪明的投资者。