用中国方式吃饭，用纽约方式做生意

       随着全球经济的滑坡，国内的房地产行业也走过了黄金时期，进入了下坡阶段，有不少的企业和个人投资者将目光转向了国外。如何投资海外房产? 该投哪些类型的房地产?未来趋势又是怎么?这都是企业和个人投资者所考虑的问题。

　　近期，中国著名企业家，万通集团创始人，御风资本(F&E)董事长冯仑先生，在由世贸通财富俱乐部举办的“2017美国投资高峰论坛”上为投资者重点讲述了投资美国房地产的四个关键问题。

　　1、投什么?

　　在他看来，从今天的角度看，除了在美国极少数的物业形式，如火葬场、监狱、主题公园没有投之外，大部分领域中国投资者都有投。

　　最初是比较小的住宅单位，现在是整栋的住宅开发，甚至是成百上千单位的社区开发，这种开发已经是中国地产商在美国投资的主要形式，比如绿地，在纽约边上有一个非常大的项目，就是把中国经验搬过去在美国投资。

　　还有，投资写字楼。比如：复星、搜狐在纽约投资的一个大的办公楼;中国还有其他大的机构在洛杉矶都有买办公楼。另外，还有投资酒店的，也有很多人投资物流仓储、投资大型综合建筑的。这些投资已经遍布各种各样的物业形式，而不仅仅是早期的住宅单位。

　　从个人来说，投资住宅的比较多;但是从机构来说，投资非常全面。目前，投资范围非常广，涉及到美国各行各业包括购物中心、学生公寓、度假设施等。

　　所以，投什么已经无法回答。投一切。

　　2、谁在投?

　　央企是巨大项目的投资主流，包括跟很多房地产相关的配套设施，这都是央企在投，除了美国，英国也是这样的。比如：中投是一家重要的投资机构，他们在美国收购一些现成的办公楼，还有包括中介及一些大型机构。

　　其次，是民间大型机构，包括以下四类：

　　一类：开发类企业。最有代表性的是万科。万科是全球最大的住宅公司，一年交促客户20万套，美国曾经销量第一的是Pulte Homes公司,曾经卖出超过10万套，万科在美国现在有将近10个项目在做，且销量非常好。

　　二类是：绿地等一些国内规模小的开发商。

　　三类是：金融机构在投。

　　四类是：私人投资。投资者出于四种目的：孩子上学;度假需求;资产配置;特殊目的需求。特殊需求的，如：某一个专员拿了一些不该拿的钱要把它藏起来，也可能是在境外买房子，这些人也是海外投资房地产的重要来源。但今后不行了，因为美中要交换信息，另外国内会交换财产，所以这个不会再是投资房地产的主要目的。

　　居民老百姓仍然是投资房地产的一个巨大群体，每年通过移民的方式，私人银行的方式，还有置业顾问等多种渠道，在美国投资不动产。

　　3、怎么投?

　　首先，从开发角度来说，美国人完全不知道中国人是怎么投资的。所以说怎么投资美国房地产?中国的经验在美国确实遇到很大挑战。正因为如此，现在，做开发的公司到美国做房地产采取了另外的方法，如万科在美国和Tishman、汉斯合作，然后按照美国的开发模式在旧金山、纽约来做房地产。

　　美国的开发商分为三类：第一类，是传统私人家族开发商。这一类跟我们国内私人家族比较像，就是有钱买地慢慢盖楼，再出租。第二类，如在美国上市的rice等一些开发机构。rice基本是买一些有租赁的，租金很好的一些物业，然后上市。第三类，收费开发商。这些人自己出钱很少，但本事很大，像Related,Donald Trump,他们不出钱，有品牌，但他们能把项目开发好，你要额外付一些费用，他们可能在融资上帮你。最后他们在建设上要你出钱，销售上分成，在资产处理有分账，但你什么都不用管，只要出钱。比如：万科和Tishman，就是这样做的，他们一人一半股份，但所有管理权都交给Tishman，他收融资费、建设费、资产管理费，这个方式很顺利，所以万科在美国做了一个很好的榜样。

在美国做生意，不能用中国开发商的经验去做。美中两国是地球的两端，所有的事情都是反着的。就拿一个中国传统来说，比如，纽约人开晚会，女士要穿礼服露肩膀。中国叫非礼，美国叫礼服。这是完全不同的文化和方法。所以万科可以成功，星源地产也很成功，因为他们用了大量美国当地开发团队来做。

　　第二类是：基金投资方法，包括EB5方法、私募。

　　第三类是：纯金融投资。也是纯财务性投资，买优质物业，出租率非常高。

　　第四类是：复星的投资方法，就是买一个旧的物业，经营，出租，再重新改造再出租，是一个长的路径。在美国做这样大型高端写字楼，不是绿色概念很难招租，里面要经营的商业、俱乐部等，都要重新规划，是一个大项目。这种方式复星运作的很好，原因是用对了美国当地团队。

　　第五类是：买地。一些企业家去买地，如高尔夫球场。美国的地有永久使用权，“永久”二字，对中国人充满了吸引力，充满了向往。所以在这种情况下，中国有大量的人在美国买地，这些地也不一定能建房地产，但未来有可能改变。

　　总之，怎么投，除了央企，他们是属于钱多，闭着眼睛大胆投，怎么投都是投;民营投资有很多投法外，但总体来说，一定要跟本地的企业、本地的团队、本地的规则，很好的结合，而且要按照本地方法去做。就像我第一次见到世贸7号楼的老板，我们一起吃饭，最后我们达成一致：用中国方式吃饭，用纽约方式做生意。

　　其实怎么投资纽约，投资美国，只能是吃中餐，做美国生意，按美国方式做生意，最后才能获得法律保护，获得预期的投资收益。

　　4、结果怎样?

　　纵观20年以来发生的各种各样的变化，中国在美投资的结果是：春节过年这些朋友最多的地方已经不再是北京、三亚，而是在纽约、东京、伦敦这些地方，因为他们都投了不动产，所以下一轮看投资的结果，就看过年的时候，用微信呼一下，哪里人多，那个地方就能赚钱，大家去那投资就没错。这个地方现在显然纽约排第一，加州第二，还有洛杉矶、旧金山、波士顿、西雅图、夏威夷等地方。就是在通讯集中地看，哪里出现的人多，那个地方第一能挣钱，第二挣到钱，第三还想挣钱的人都在那儿。

　　同时川普总统有三件事情吸引我们过去投资美国：第一减税、第二简化监管、第三加强基建。美国基础设施有很大的空间，在100年以前，美国基础设施比中国好太多，但近几十年，美国忽视了基础设施，重视了科技创新。因此基础设施需要加强，这对中国投资者来说是一个机会。按中国式思维，基础设施到位了，房地产就会好点。

　　冯仑先生认为，未来我们有很多机会投资美国房地产，而且无论是哪种方式，只要你吃中国饭，按纽约方式做事，用美国方式做生意，你就一定会达到你的预期，成为一个聪明的投资者。