房地产进入后开发时代

2018-08-20 11:41:11 74

房地产大潮已经完成,暴利时代结束,2016年之前,我们把它叫做房地产开发时代;2016后,叫后开发时代。

这是冯仑先生在由世贸通财富俱乐部举办的“2017海外投资高峰论坛”上的演讲中提到的新论,并以此提醒投资者关注后房地产后开发时代的投资重点、投资方式。

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  房地产进入后开发时代,投资重点及投资方式发生变化

  冯仑先生表示,开发时代主要竞争的第一个产品就是住宅。竞争的重点是三件事情:速度、规模、成本,而进入后开发时代,主要竞争的是营运能力、专业的团队、财务成本。所以,在后开发时代,我们的思维,我们的投资重点,我们的投资方式,发生了很大改变。

  如果说在开发时代,我们大家都习惯了买一个房子,5年、8年翻一番或者翻二番。那么,在后开发时代,这样暴利时代已经结束。我们现在面临的一个问题是,可能买一个房子,10年连一番都翻不了。特别是在一线城市和发达的中国二线城市。今天,我们面对整个房地产投资时,我们要开始注意后开发时代的一些特点。

  后开发时代,国内投资和国外投资不同特点

  冯仑先生表示,从国内投资来看,大家大规模买地和快速周转,这样一个模式的速度已经降下来了。除了在各地非常少数的核心地段、栖身地段等之外的其他地段,有买地冲动的开发商已经大大降低,而是把重点盯在存量资产。所以,最近一段时间,对存量资产的争夺、投资,成为房地产公司一个重要的投资方向。

  存量资产买的都是合理长期经营的资产。这些资产大体分成5大类:第一类写字楼,办公楼。第二类是物流仓储,而物流仓储当中最重要的是智能物流仓储而不是传统概念的仓库。第三类是教育和健康的不动产,就是跟教育有关,跟健康有关的不动产。比如和月子中心、三甲医院、养老机构配合的不动产,这种类型的不动产现在成为机构投资重点。第四类是政府公共物业,这也成为我们投资的重要标的。在后开发时代另外一个投资重点、投资方式,开始聚焦在住宅领域的长租公寓。

  长租公寓被看成是未来5-10年的一个非常好的投资标的。目前在中国,长租公寓非常少,机构投资长租公寓目前占3%,据专家研究未来10年会达到30%。目前包括万科、龙湖等很多地产公司都已经开始在长租公寓积极布局,而长租公寓也是解决年轻人买不起房的过渡时期。大家知道中国人买房比较早,平均年龄27岁,但在国外平均年龄是40岁以上。那么在24-25岁毕业到40多岁买不起房这段期间,长租公寓将会成为他们很好的选择。

  另外一方面,政府要求:“房子是用来住的,不是用来炒的”。也就是说房子是解决一个住的问题,不鼓励投资。在这种情况下,政府配套等因素将有利于长租公寓。所以大家在住宅领域投资,长租公寓将是下一步的投资重点。

  后开发时代投资,还有一个投资重点就是跟不动产金融有关的一些金融产品,包括不动产投资信托、ABS等。这些金融产品变成大家关注的对象也变成大家投资的新机会。

  国外的房地产机构投资有几个特点。第一,大型房地产公司在海外机构性的投资普遍放慢了速度,而且基本上停下来。

  另外是政策发生了变化。中国的企业如果在海外投资房地产,外管部门是不批准的。所以房地产公司想在境外机构性大规模投资房地产,外汇是没办法出境。在这种情况下,机构投资自然就停下来,但是个人在境外投资房地产却没有停下来,在传统的地区、欧美地区继续保持投资不动产的强劲势头。

  后开发时代投资需咨询专业机构

  在欧美地区投资,尤其在美国投资,产品非常丰富,除了投资美国商业不动产、投资住宅、金融产品外,还有很多投资产品都超过了我们的投资经验,比如医疗健康不动产,将近超过一万亿美金。所以在境外投资住宅,需要咨询专业机构并且要重视专业机构的建议。

  世贸通财富俱乐部认为,房地产进入后开发时代,我们投资的产品变得越来越丰富,投资区域变得越来越宽。房地产作为传统有效的投资方式,可以选择的地区和产品也在增加。这个时候非常需要专业的投资置业机构,为大家提供帮助。